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独生子女或无法全额继承父母房产?独生子女或无法全额继承父母房产?

 

       从去年开始,发现关于独生子女遗产继承的问题就成为一个热点,很多独生子女接二连三遇到很复杂的局面,继承难这件事,到底怎么回事?先来看个案例吧!
       杭州的姑娘小丽作为家中的独生女竟没办法全部继承爸妈的遗产,小丽爸妈先后过世了,在杭州留下一套127平、价值大约300万的房,此房产登记在他父亲名下,她想去过户却被房管局拒绝了。

       知道这消息后,她心里肯定很憋屈。但房产局的解释是:“要小丽要么提供公证处出具的继承公证书,要么提供法院判决书;小丽找到公证处,公证处则要求她把父母的亲戚都找到,带到公证处才能办继承公证。”
       她的亲戚目前在各地,所以要召集起来也不是很方便,她没想到一件那么简单的事怎么弄这么麻烦了。

       法律的说法是这样的:
        1、父亲去世,这套房产的1/2属于小丽母亲,1/2属于小丽父亲的遗产。
        2、小丽父亲死亡时,有三个继承人,那就是小丽母亲、小丽、还有小丽奶奶。如果没有特殊情况,那么三人平分1/2。因此母亲在原有1/2的基础上再获1/6,合计2/3,小丽分得1/6,奶奶分得1/6。
        3、奶奶过世后,奶奶的1/6由小丽父亲四兄弟姐妹继承,每个人1/24房产,因大伯已早于父亲和奶奶过世,所以小丽再获1/24房产。
        4、小丽母亲过世,小丽又获得了母亲的2/3房产。

       计算:小丽获得了1/6+1/24+2/3=7/8房产。
       光看这些,简直太复杂了啊,明明小丽自己是独生子女根本就没有兄弟姐妹争财产,没想到七大姑八大姨那些无关的人也扯进来了。法律还是规定,必须一个个去找有继承关系的所有人,让他们放弃继承,住得太远或在国外可以让他们到当地公证处办弃产公证,特别注明房产归谁,并将公证书邮寄回来,集中后再到公证处办继承公证。这就是生前不立遗嘱给自己子女带来的麻烦事。

       继承爸妈的遗产怎样摆脱尴尬呢?其实是父母如果真的是想给子女的,在生前立遗嘱是很重要的一件事,也是很保险的一件事,而且一定要对遗嘱进行公证。

       在父母50岁以后,最好准备立好遗嘱,如发现子女不孝还可以更改遗嘱,根据自己的意愿来分配财产。
当然,也可将房子在生前就将房产赠与子女,但建议多留一个心眼,可以附加只要父母健在就有对房子的使用权。

       关于房产继承有3种方法,赠与、继承和通过二手房买卖。

       以一套面积为90平米、市值300万的普通住房为例,通过房产赠与需要交纳161600的税费,继承或许是不错的方法税费比赠与低,是71600元,通过二手房买卖的税费是33835元。乍一看是通过二手房买卖最划算,父母可以在生前就把房子卖给子女,但是还是存在一定的风险的。如果过户后被不孝子女把爸妈赶出家门,这种感觉才是最糟糕的。所以厂花个人感觉继承也是种很好的方法。

       很多老人都不把立遗嘱这件事放在心上,觉得自己还活着写这种东西有点触霉头,但目前法律就是把一件原本简单的事情弄的复杂了,如果不想未来自己子女难做,建议还是立一个会比较好,而且记得一定要做好公证,到时候什么都说的清,遗嘱公证的效力在5种法定遗嘱形式中最高。
     

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“老赖”想卖房?没门!“老赖”想卖房?没门!

 

      “老赖”想卖房?没门!账户上的钱想偷偷转走?看谁快!记者日前从广州市中院获悉,为了破解财产查控难,广州将争取在年底前初步建成“天平”执行联动查控网络,以期实现全方位及时查控被执行人的财产。届时,“老赖”的房子、车子、存款、工商、税务等信息,都逃不过“法眼”。

 

    传统模式常常遇阻 甚至安全受威胁

  据了解,为加大对被执行人财产的查控力度,广州两级法院利用与工商、税务、房管、车管、银行等部门的联动机制,实现了被执行人银行账户全国查控,工商、社保、征信、车辆等14类信息全省查控。但目前而言,仅有银行存款信息能通过网络平台直接查询,房子、车子等信息,还需要执行法官亲自前往相应部门查询,费时费力。

  广州中院执行局执行三庭法官钟海燕告诉记者,网上查控目前还基本限于“查”,很难做到直接去“控”,比如通过网上系统查到被执行人的存款信息,却难以做到直接划扣或冻结,执行法官还得跑一趟银行。“这头你去查,那头就通知人家转钱。”执行三庭执行法官胡小兵说,他还曾遇到过银行不配合的情况,一些银行为了维护客户关系,给执行工作造成阻力。

  而执行法官到实地去查封被执行人的财产时,有时还会被恐吓,甚至人身安全受到威胁。

 

  “天平”系统查询和控制 都在网上完成

  广州中院执行局副局长黄顺表示,传统的既耗费人力又耗费财力、时间等资源的执行模式,与现实的工作需要已经存在一定的差距。目前,最高院和广东省高院也在积极地进行探索。而广州希望争取在今年年底前初步建成广州“天平”执行联动查控网络,完善与工商、税务、房管、车管、银行等部门的联动机制,实现对被执行人身份信息、财产的查询和控制在网上完成。

  黄顺表示,“天平”系统既要发挥网上查控的功能,还要有流程管理和执行工作的实时监督功能。而联动水平的提高,需要以立法或决议等形式制度化,解决联动不够、随意性等问题。

 

  房子卖不了,原来是“老赖”

  2016年4月,范某转让其位于增城区新塘镇的一套房屋,增城区国土规划局在对其进行前置信用核查后,不仅不予办理房屋过户手续,还向法院通报了相关情况。

  原来,按揭购车的范某曾因逾期还款被起诉。2011年,海珠法院判决其应偿还本息12万余元。执行过程中,未发现可供执行财产,执行一度陷入僵局,此后范某被纳入失信被执行人名单。今年4月,该案出现转机,按照法院与政府部门、金融机构等协调建立的信用核查前置机制,增城国土规划局向海珠法院发来《关于失信被执行人处分房产的函》,通报了范某的情况。收到函后,执行法官立即行动,找到消失已久的范某。面对现实,范某悔不当初,主动履行了部分债务。

 

      转载自信息时报

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婚前买房婚后办产权,如何确定物权?婚前买房婚后办产权,如何确定物权?

     

       对于很多年轻人而言,买房与结婚可谓是人生当中的两件大事。时下,很多年轻人在父母的帮助之下,在结婚前就已经拥有了属于自己的房产。“如果房产是在婚前购买的,但是房屋的产权却是在婚后才办理下来,这样的房产究竟属于婚前财产还是婚后财产呢?”1988年出生的张迪(化名)现在就面临着这样的疑惑。

      小两口的困惑,早在2015年的时候,张迪的父母就已经出资帮助张迪购买了一套建筑面积为126平方米的三居室住宅。“虽然房子是落在我的名下,但购房款、装修款和购买家具、家电的钱都是我父母出的。”张迪告诉证券时报记者,因为种种原因,直至2017年2月,才正式办理了房屋产权。

      2016年6月,张迪与妻子高蕾办理了婚姻登记,一个月后两人举办了婚礼。张迪和高蕾都比较“宅”,闲瑕之余最喜欢窝在家里看电视。前几天,高蕾正在网上看一段热播的电视剧,其中涉及一个片段就是男女主人公要离婚,但是在分割房产时出现了一些争议。

      “婚前爸妈就出资帮你购买了房子,但却是在我们婚后办理的房屋产权。如果有一天我们也要分割财产,那么这套房子应该算是婚前财产还是婚后财产呢?”高蕾一边看着电视剧,一边突发奇想地问道,“另外,结婚时作为嫁妆的汽车和首饰是不是一定得算为婚后财产?”

       在张迪看来,房子是在结婚前购买的,即便是婚后办理的产权,那也应该算是婚前财产。而作为嫁妆的汽车和首饰,因为是高蕾的父母在两人办理结婚登记后赠予的,自然要算作是婚后财产。

       “我认同将嫁妆算作是婚后财产的观点,但是由于房屋只有办理了产权才真正确定了归属。竟然是婚后办理的房屋产权证,那么我们的房子就应算作婚后财产。”高蕾却有不同意见。

      区分房屋归属不同情形

       “最近几年,房产已经成为离婚男女主要的财产纠纷对象,有人更是为此而闹得不可开交,因此厘清房屋、财产究竟是属于婚前还是婚后财产就显得十分必要。”广东奔犇律师事务所主任刘国华表示,“而且涉及的嫁妆也并非如张迪和高蕾所认为的一定是夫妻共同财产,其归属尚需根据具体情况分析。”

       如果在张迪与高蕾结婚前,张迪的父母全额出资购买婚房,婚后房屋登记在张迪名下,房屋物权归谁?对此,刘国华解释说, 根据《婚姻法》第十八条的规定有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。

      “据《婚姻法》司法解释三第七条的规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”刘国华律师说,所以,如果没有特别约定,张迪的父母婚前全额出资购买婚房,婚后房屋登记在张迪名下,该房产应为张迪所有。

      如果张迪与高蕾结婚前,张迪的父母只是给了婚房的首付款,婚后房屋产权登记在张迪一人名下, 后由夫妻二人共同还贷,假设有一天两人离婚,那么依法应该怎么分配房屋呢?刘国华律师说,根据《婚姻法》司法解释三第十条的规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

       “所以如果两人真的离婚,夫妻的共同财产由张迪与高蕾协议处理;协议不成时,人民法院可以判决房子归张迪所有,由张迪继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分(包括本金和利息)及其产生的增值,则按照顾子女和女方权益的原则由张迪对高蕾进行补偿。”刘国华律师认为。

嫁妆归属分为三种情况:

       “嫁妆是女子出嫁时,娘家为新娘准备的结婚用品,如首饰、家电、汽车、房屋装修甚至房产。如果离婚,围绕嫁妆有时候也会产生纠纷,实际上嫁妆归属也分多种情况。”刘国华律师告诉证券时报记者,主要分为婚姻登记前陪送的嫁妆,婚姻登记后陪送的嫁妆,结婚登记后陪送的嫁妆。

      据刘国华律师介绍,根据《婚姻法》第十八条的规定有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。“婚姻登记前陪送的嫁妆,是女方父母对女方个人的赠与,并不属于夫妻共同财产,而应为女方的婚前个人财产。”刘国华解释说。

      另外,根据《婚姻法》第十七条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。

      “所以,文中涉及的汽车和首饰等嫁妆,如果高蕾的父母在赠予嫁妆时明确表示是赠与高蕾一方,那么这些嫁妆应为高蕾的财产。如果高蕾的父母没有明确赠与谁,则这些嫁妆为夫妻共同财产,离婚时共同分割。”刘国华说。

      根据《婚姻法》司法解释三第七条的规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。“如果高蕾的父母在结婚登记后陪送不动产作为嫁妆,产权登记在高蕾名下,那么该不动产应为高蕾的个人财产。”刘国华律师认为。

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夫妻间房本加名免收契税夫妻间房本加名免收契税

       财政部、国税总局叫停地方“加名税”
  近日来,关于房产证加名要不要征税的争论,触动了纳税人的神经。昨日,这一争论尘埃落定,财政部、国税总局发布通知称,婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。这一规定自发布起开始执行。
  万一离婚,房产归谁?8月13日起,婚姻法新司法解释正式实施,重点对婚前按揭买房、父母出资买房,离婚时如何分割房产等争议较大的问题作了解释。为此,要不要在房产证上“加名”引起社会各界热议。随后,部分省市税务部门陆续传出“婚前房产要加上另一半名字得收税”的消息,让人们甚感纠结。南京、成都、青岛、泉州、苏州、无锡等地,在房产证上加名征收契税的举措,则被人们戏称为“加名税”。

  新政策兼顾“人情”

  昨日,财政部与国家税务总局联合发布通知称,在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有免征契税。也即是说,财政部与税务总局达成共识,不会对夫妻房产证加名征税。

  财政部官员此前曾对媒体解释称,对此类房屋权属变动情况征收契税,现行税法已有明确规定。婚前房屋产权证加名,就是房屋权属部分转移,即以部分赠与征收契税。但也有观点认为房产证加名并未发生过户,征税理由不充分且不合人情。婚姻法新司法解释出台前,夫妻双方无论在婚姻中还是在离婚后变更名字都不收税。若新政策规定夫妻间房产证加名征税,则加名时税负过重且有失公平。

  因此上述财政部官员同时指出,在制定“房产证加名征税”政策时,要以人为本,既要考虑“税理”,也要考虑“人情”。
 

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等额本息与等额本金哪个更划算等额本息与等额本金哪个更划算

       等额本息与等额本金同为还款方式的其中一种,虽然只相差一个字,但真正差距可大了去。那么这两种还款方式到底有什么优劣之处呢,我们一起来看看!

首先,你可能需要搞清楚,等额本息与等额本金到底是什么意思。

      一、等额本息
      等额本息是众多还款方式的其中一种,是指在还款期内,每月偿还相同数额的贷款(本金+利息)。
      等额本息的计算公式:每月还款金额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]
      例如,你借了20万本金,借款期限为20年,贷款年利率为4.2%。按照公式,每月固定还款1233.14元。

      这种借款方式目前是银行最为推荐的,也是用得最多的一种还款方式,大部分商业贷款都是如此。按照公式计算的话,对于普通人来说过于复杂,不过现在网上有很多第三方软件,可以很方便快捷地计算出结果,大家可以上网找找。

      二、等额本金
      相较于上文中的等额本息还款方式,等额本金就简单多了,是在还款期内把贷款总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,虽然起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

      例如,你借款20万,借款期限为10年,在不考虑利率的情况下,你每个月该还的钱就是1666.67+利息部分(利息逐月减少)。

      在我国,等额本金还款主要存在于房贷市场。因为房贷的特殊性,所以我们可以自由选择还款方式。在申请房贷之外的贷款时,大部分金融机构不能选择等额本金的还款方式。

      两种还款方式比较

      利息金额对比:这两种还款方式之间,随着借款金额越大、借款利率越高、借款期限越长,等额本息比起等额本金所付出的借款利息就越来越多。

      还款压力对比:等额本息每个月还钱金额相同,还款压力一直存在并且不会改变;等额本金则是在还款初期压力会比较大,如果在相同的借款金额下,与等额本息还款相比压力要大很多,因为你刚开始时需要还的利息是最多,不过越到最后就越轻松。

      适合人群比较:等额本息因为每个月的还款金额都是固定的,可以有计划每个月的家庭支出,便于借款人根据自己的收入情况确定还款能力。等额本金的还款则适合那些有一定经济基础、收入较丰厚的人群,只要你能承受前期的还款压力,那么在同等金额下,利息支出数额上还是挺可观的。

      提前还款对比:虽然现在大多银行对提前还款的违约金政策已经改为贷款满一年后不收取,但两种不同的还款方式损失也大不相同。如果你选择的是等额本息的还款方式,那么提前还款还是很亏的,因为你最开始还的钱其实都是利息,本金还没还多少呢!你想想看,利息都还的差不多了,你为啥还要提前还款,再加上通货膨胀率,你更吃亏了。等额本金则正好相反,因为它的利息是随本金和贷款期限缩减的,所以越早还完就越少支付利息。

      最后提醒大家,说实话,在如今这个通货膨胀率日渐增大时代,只要房价不会大跌,不管你选择的是哪种还款方式,提前还款或者慢慢还,相对来说其实都是输家,算账还有谁能算得过银行?

      也许你会说,那我就不贷款买房了,等凑够钱再去买。这么想你就大错特错了,上面说过了,通货膨胀的压力只会越来越大,钱越来越不值钱。

在不发生重大经济危机的情况下,房子是不动产,是能保值且增值的。

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房产抵押是不是越长越好?90%的人都理解错了房产抵押是不是越长越好?90%的人都理解错了

 

      借款金额以及借款期限是购房者在借款过程中要思考的一个重要问题,同时这也是衡量买房能力的一个重要指标。那么,买房借款的期限是不是越长就越好呢?借款期限当然是越长越好了,比如有还借压力小、适合提前还借等等优点,但可惜的是这种方式并不是人人都适合的。

      1、还借压力小
      借款期限长的第一大好处就是压力小。现阶段买房的一般都是年轻人,其中不少买房是为了结婚用,而现在的年轻人上班时间较短没有什么积蓄,再加上要还房借压力可谓不小。在这种情况下借款年限的选择就决定了他们日后生活是否要在高压中度过。
      同样借款100万,还10年、20年和30年,相同时期,每月月供额度是不同的。简单思考一下就知道,肯定是借款年限越长,每月的月供越少了。
      这对于大多数借款买房的购房者来说,都是一件可以缓解资金压力和生活压力的事情。毕竟我们的生活除了还月供,还有很多地方需要资金的支持。

      2、借款时间越长越适合提前还借
      一般情况下偿还借款都是先还利息再还本金的,因此借款期限越久越适合提前还款。因为前期已经把利息都还的差不多了,日后有钱时可以选择提前一次性还清所有借款,这样就可以节省下不少利息了。

      3、借款期限越长越划算
      借款之后,基本上每月还款多少就成了明确的事情,基本不会有什么大的变化。
      在通货膨胀的环境下,货币的贬值能力远大于月供的价值,也许如今一月5000元的月供在三五年或者十年之后只相当于3000元的价值。借款时间越长,虽然利息多了,但是从还款角度来看,多年后还以前的这个额度的月供是赚到的。

      4、这样借款期限是每个人都适合吗?
      这并不绝对,借款年限还是应该结合自身情况而定。首先银行在审批房借时会对借款者的资质进行考察,包括个人的还款能力,也就是月供和收入的比例。

      如果这一比例过高肯定会影响日常的开支和生活质量,但好在这可以通过调整借款期限来改变,一般要求月供不能超过收入的50%。

      年龄也会影响借款年限,一般来说借款者的年龄加上借款期限不能超过65。因为随着年龄的增长人们的工作能力和收入也会发生改变,银行为确保借款者能够按时还款,在确定借款年限上有很严格的限制。

      如果借款者在借款时已经40岁,那么借款年限是不可能达到30年的。也就是说,如果借款者的年龄如果过大,从一定程度上借款年限也不太可能是很长的。

因此说借款年限的长短是由多方面因素来决定的,在选择的过程中要慎重考虑,要实现房借和收入之间的平衡,才不会增加自己的负担。

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看懂楼市调控 先来搞懂“认房”与“认借”看懂楼市调控 先来搞懂“认房”与“认借”

   
      去年大部分城市都处于调控中,“认房”、“认借”的概念被大家广泛关注。认房和认借如何区分?

      一、认房又认借
      认房是指在界定二套房时,如果借款人在当地房屋登记系统中,已经有了登记信息,再买房时,该房将被界定为二套房或以上。
      认借是指在界定二套房时,如果买家在银行征信系统里已经登记有借款买房的信息,那么再次申请借款买房时,将界定该房为二套房或以上。认借指的是看你有几次借款记录,而不考虑借款是否还清。
      认房又认借款,就是指借款买房时,只要借款人名下有房或有房借记录,都将被界定为二套房或以上。

      举例:
      1、小明购买了一套房(为小明的首套房),是全款买的,没有从银行借款;
      2、小明借款买了一套房,借款已经还清了;
      3、小明借款买了一套房,目前仍在还房借;
      4、小明借款买了一套房,之后又将房子卖掉了。

      在认房又认借的政策下,无论小明属于以上哪种情况,其再次买房,将认定为2套房,按照二套房的首付比例执行。如果小明全款买了一套房,然后卖掉,其名下已无房且从未有借款记录,则再买房,即认定为首套房。

      当然了,在一些认房又认借的城市,上述第1、2、4种情况虽也认定为二套房,但由于其无借款或者借款已经还清,则其再次买房,这套房的首付比例介于首套房和二套房的首付比例之间,即比首套房的首付比例高,但比二套房的首付比例低。在有些认房又认借的城市,上述四种情况,则全部按照二套房首付比例执行。具体要看各个城市的政策是如何规定的。

      二、认房不认借
      不管购房者有没有借款记录,只要购房者证明其名下无房,其就可以按照首套房认定;如果购房者名下已经有一套房,则无论是否借款,借款有无还清,再买房,都按照二套房来认定。银行办理借款时,不会考虑购房者历史借款记录。

      三、认借不认房
      不以家庭拥有的房屋数量来认定,二套房购买家庭只要还清首套借款,再次借款也将按照首套房认定。
      大多数城市公积金借款的住房套数认定是“认借不认房”,住房套数需通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统查询和认定。公积金借款,住房套数的认定:

      1、借款人本人和配偶无尚未还清的个人住房借款记录,则认定为首套房借款。
      2、借款人本人和配偶只有一笔尚未还清的个人住房借款记录,则认定为二套房借款。
      3、借款人本人和配偶有两笔以上(含两笔)尚未还清的个人住房借款记录,则认定为三套房借款。

      另外,个人借款购买的40年产权或者50年产权的房子,这些房子是否计入“认房”范围,其借款是否计入“认借”范围,要看各个城市的政策是如何规定的。因此,个人在买房前,要了解城市的政策及政策的解读。
     
    

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